주택연금(역모기지론) 가입조건 및 가입방법, 장단점 수령액 계산

주택연금이란

고령자의 주택을 담보로 노후에 생활 자금을 지급하고 사망이나 이주를 하게 되면 해당 주택을 처분해서 대출금을 상환하게 되어 주거의 안정과 생활 안정을 보장하는 제도이다.
즉, 소유한 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)이다.

주택연금 가입조건

⊙ 부부 중 1명이 만55세 이상
⊙ 부부 중 1명이 대한민국 국민
⊙ 부부기준 공시가격 등이 9억원 이하 주택소유자
⊙ 다주택자라도 합산가격이 공시가격 등이 9억원 이하면 가능
⊙ 공시가격 등이 9억원 초과 2주택자는 3년이내 1주택 팔면 가능
*공시가격 등은 ①공시가격 → ②시가표준액 → ③시세 또는 감정평가액 순으로 적용

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주택연금 신청 절차

1. 보증신청: 신청인이 공사를 방문하여 보증상담을 받고 보증신청을 한다.
2. 보증심사: 공사는 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등에 대하여 심도 있는 심사를 진행한다.
3. 보증서발급: 공사는 보증약정체결과 저당권 설정의 과정을 거쳐 금융기관에 보증서를 발급한다.
4. 대출실행(주택연금대출): 신청인이 금융기관을 방문하여 대출거래약정 체결 이후 금융기관에서 주택연금 대출을 실행한다.

★주택연금의 장단점

<장 점>

• 평생동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장해 준다.
• 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이 100% 동일금액의 지급을 보장해 준다.
• 국가가 연금지급을 보증하므로 연금지급 중단 위험이 없다.
• 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아간다.

금 액 비 교	정 산 방 법
주택처분금액 > 연금지급총액*	남는 부분은 채무자(상속인)에게 돌아감
주택처분금액 < 연금지급총액*	부족분에 대해 채무자(상속인)에게 별도 청구 없음

*연금지급총액=①월지급금 누계 + ②수시인출금 + ③보증료(초기보증료 및 연보증료) + ④(①②③)에 대한 대출이자

<단 점>

• 금융상품의 하나의 종류이고 즉, 대출인데 금리가 낮은 대출이라고 생각하면 된다.
• 이자가 발생하며 오랜 시간이 지날수록 화폐의 가치가 하락하기 때문에 손해를 볼 수 있고 그에 따른 기회비용을 잃을 수 있다.
• 상속할 때 처분 과정에서 보통은 개인이 집을 처분할 때 신중하게 집값을 고려해서 처분할 수 있지만 주택연금을 통해 처분할 때 쉽게 생각한 금액보다 낮은 금액에 처분할 가능성이 있기 때문에 가입 시세 또한 낮을 수 있다.

♣월지급금 지급방식

1.종신방식: 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
-종신지급방식: 인출한도 설정없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
-종신혼합방식: 인출한도(대출한도의 50%이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식 ※단, 신탁방식 주택연금으로 가입시, 임대차보증금 반환의 목적으로 90%까지 설정가능(최초가입시점에서만 설정가능)

평생 거주하며 평생동안 받기

2.확정기간방식: 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식
-확정기간혼합방식: 수시인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 동안만 지급받는 방식
*확정기간방식 선택시 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 인출한도로 설정하여야 한다.

3.대출상환방식: 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 90%이내) 범위 안에서 일시에 찾아쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식

4.우대방식: 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고 부부기준 1.5억 미만 1주택 보유 시 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 21% 우대하여 지급받는 방식
-우대지급방식: 인출한도 설정없이 우대받은 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
-우대혼합방식: 인출한도(대출한도의 45%이내)설정 후 나머지 부분을 우대받은 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식

5.이용기간 중 아래의 경우 지급방식 간 병경이 가능
-종신지급, 종신혼합 간
-우대지급, 우대혼합 간
-우대형 전환 요건을 모두 충족한 경우, 종신지급(혼합)에서 우대지급(혼합)으로 변경

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※ 부부가 둘 다 만 55세라고 가정하고, 시세 12억 원짜리 주택을 담보로 평생 연금을 받겠다고 계산하면, 매월 193만원 가량을 받을 수 있다.

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★보증기한(종신)

·소유자 및 배우자 사망 시까지
·이용도중에 이혼을 한 경우 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없다
·이용도중에 재혼을 한 경우 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없다.

★주택연금 지급정지 사유

·첫째, 부부 모두 사망한 경우: 가입자만 사망한 경우에는 배우자가 채무인수 후 계속 이용 가능

·둘째, 부부 모두 주민등록을 이전한 경우: 가입자와 배우자 모두 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 다른 것으로 확인된 경우. 다만, 입원 등 한국주택금융공사 사장이 정하여 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유(실거주 예외 인정사유)로 공사의 승인을 받은 경우는 제외

·셋째, 장기 미거주의 경우: 부부 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우. 다만, 실거주 예외 인정사유가 있어 공사에 미리 서면통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우 제외

·넷째, 주택 소유권을 상실하는 경우: 매각, 양도로 소유권 이전, 화재 등으로 주택 소실 등

·다섯째, 처분조건약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용: 일시적 2주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 미처분

·여섯째, 주거목적 오피스텔을 주거목적으로 사용하지 않는 등

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HF 한국주택금융공사 금융서비스

☎ 한국주택금융공사 전화 1688-8114

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